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科学发展,以人为本
开发工业地产,努力构建富裕和谐秀美新农村
发布时间:2011-03-31 13:31:40 | 作者:杨利民 | 文章来源:

  胡锦涛同志在十七大报告中提出,在新的发展阶段继续全面建设小康社会、发展中国特色社会主义,必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观。科学发展观,第一要义是发展,核心是以人为本,基本要求是全面协调可持续,根本方法是统筹兼顾。在这一次的科学发展观的学习中,结合“经济发展更迅速、社区建设更完善”的相关问题进行了深入探讨。
  宜兴谢桥村,地处宜兴城南,这里北依城市,南靠龙背山,是典型的城乡结合部。全村共有村民670户,人口1783人。虽然地处城郊,地理位置优越,但在改革开放的前二十年,这里的经济发展速度明显滞后于其它村镇,直到上世纪90年代,这里还是一个穷村,全村只有3家企业、年销售不足100万元、利润不足10万元,属于经济薄弱村行列。到了2007年,谢桥村的经济实力发生了剧变,全村已有工业企业42家,实现社会总产值8亿元,上缴国家税收5000万元。村级可分配收入从1995年的不足10万元迅速增加到07年的7028万元,农民人均纯收入从1995年的3000元左右增加到08年的15950多元。村级经济综合实力排名由1995年的全市第298位一跃成为全市第2位。在村级经济快速发展的同时,村民居住状况得到彻底改变,多年前,沿104国道从南面一进宜兴城就映入眼帘的破败的谢桥村落、失修的谢桥小桥、以及污浊堵塞的小河滨已经毫无踪影,现在看到的则是新兴的住宅小区,整齐、漂亮的街道商铺和现代化的工业小区,谢桥村已经完全融入了这座太湖西岸的新兴城市。近年来,谢桥村先后评为“无锡市文明村”、 “无锡市安全文明村”、“江苏省卫生村”、“江苏省民主法治村”、“江苏省文明村”、“全国民主法治村”、2007年度“中国十佳小康村”等一系列荣誉。在谢桥村级经济的超常规跨越式发展中,中兴房地产开发有限公司立足本地的工业地产开发,发挥了不可估量的作用。
  这些巨大的转变,以及巨大的发展,都源于谢桥村领导班子对未来发展的把握,努力将科学发展观融入到决策决定中,结合实际情况,科学发展,以人为本,开发工业地产,努力构建富裕和弦秀美新农村!
  九十年代初期,谢桥村就开办了自己的房地产开发公司——宜兴市中兴房地产开发有限公司,并从上世纪末开始专注于工业地产开发。在近二十年自办企业缺人才、缺资金、缺项目,村级经济徘徊不前时,谢桥村领导班子开始考虑起这样的问题:依靠自己的力量办企业,这也缺,那也缺,但就是不缺“地”,而且是城郊的“地”,也不缺“人”,而且是有些见识的城郊村上“人”,为什么不用自己的地,请人家带项目来办工厂、搞企业,这样既增加收入,又解决就业。就这一简单而现实的动机,开创了谢桥村工业地产开发的宏图大业。1999年,在充分论证的基础上,依托地处城郊的区位优势,果断决策,在环科园第一个创办了占地100亩的村级工业集中区,采取租赁的方式,对外招商,结果不到两年就被多家企业一租而空。工业集中区集聚效应的凸现,让中兴开发有限公司尝到了工业地产开发的甜头,2003年,筹资2000多万元跨村征地 400亩,办起了第二个村级工业集中区。到2007年底,该工业集中区共引进工业企业30家。其中外资项目2个,内资项目28个;外资投入超叁千万美元的项目1个,内资项目投入超二千万的3个,超一千万的3个。全村企业中,应税销售超五千万元的企业有2家,超二千万的有4家。
  在多年专注村级工业地产开发的经营实践中,中兴房地产开发有限公司逐渐摸索出一套适应本地特点、已经显示出成效的做法。主要是:
  一、 把握地缘优势
  中兴房地产开发有限公司所在的宜兴市谢桥村位于宜兴城南,中国宜兴环保科技工业园的东南角,南面紧靠国家AAAA级风景区龙背山森林公园。按宜兴城市规划,村域土地大部份属居住用地,同时又紧靠环科园的工业用地。得天独厚的区域优势,给工业地产开发提供了条件。当我们动到工业地产开发的脑筋以后,自然而然就想到了我们的这个优势。1999年开始启动的第一个工业集中区位于村域范围内,是在本村的集体土地上转用建设的,起点相对比较低。在取得成功后,我们意识到随着经济的发展及环科园二次创业,发展前景将会越来越好,所以,2003年,我们在环科园区域内建设了高起点的第二个集中区。这个集中区的建设,使我们在环科园这个国家级经济开发区内占有了一席之地,为村级经济发展引进高素质人才,为高科技企业打下了坚实的基础。而且,离城区闹市较近,紧靠村民居住区,便于上下班和集中管理服务。从长远看,集中区位于城市规划的工业用地内,可以相对稳定经营二十年以上,不存在二次搬迁,即使改变用地性质也为未来发展奠定基础。这一地缘优势的确立,使我们在对外招商引资上,掌握了非常优越的主动权。同时,也为环科园对外招商搭建了个好的平台。
  二、 用足优惠政策
  到目前为止,政府为了促进本地经济发展,都将工业地产开发与居住、商业、旅游地产开发区别对待。相对而言,对属于工业用地产的建设还是特别关照的,对自建车间、仓储、办公等工业用房仍给予比较优惠的政策。这些政策,各地情况可能不一,但可以肯定的是,目前尚未将工业地产开发与工业企业自建自用分开对待,所以,工业地产开发的负担与其它地产开发的负担是不一样的,仍享有工业企业自建自用的优惠政策。从政府角度看,这样确定政策,有其合理性,即使是工业地产的经营性开发,仍然有促进当地经济发展,带动就业,提高工业集约化水平,提高土地利用率等作用,给些优惠政策,对当地经济发展及地产税收只会有利。从工业地产开发的企业来说,工业地产开发的经营周期长,投资回报慢,适当的优惠,一定程度上可以减轻开发投入,而开发成本的适当降低,又可适当降低租金标准,提高对外招租的吸引力。对开发企业来说,积极争取、用足用全优惠政策则是工业地产开发企业必须做好的一门功课。几年来,我们把积极争取到的各种优惠政策,逐步转化为优惠的招商条件,使承租我们标准厂房的企业得到优惠的亲商待遇。
  三、 有的放矢招商
  工业园区开发初期,对外招商注重的是只要能把地产和厂房租出去,能收回来租金就行,至于项目的其它指标如何,考虑得不是很多。随着经济发展,我们逐渐认识到,工业地产开发,招商、稳商是非常重要的。特别是我们这种村级开发企业,应该追求一种相对稳定而且长远的利益,我们既需要尽可能快速地增加财富,致富村民,但我们更需要拥有财富,同时又有好的家园,所以,我们把开发的工业园看作是自己家里的产业。2003年启动新的园区时,我们就成熟很多,利用拆迁的机会,有意识地淘汰了部分科技含量低、不太符合环科园总体招商思路的企业。去年开始的另一个原有村工业集中区拆迁时,又淘汰了部分企业,对部分发展前景好,符合招商意图的企业则着力保留,还扶持其发展壮大。如:
近年来,我们在借助环科园平台对外招商时,开始变招商为选商,从招商引资到招商引智,有选择地引进优质的企业和产能。我们列出了进入本工业区企业的必备条件,包括该企业的社会责任感、守法经营、劳资关系、经营者素质等十多项内容,逐项考核,确保进入园区企业的质量。
  四、 组织周到服务
  对所有进区项目,我们按企业的要求,在不违背总体规划和外观一致的前提下,对厂房内部结构作适当变动建设,以满足进区企业正常的生产所需。针对租赁厂房的中小企业较多的实际情况,我们开发的标准厂房,以独幢1000平方米至3000多平方米不等,而且每幢都设计成办公、车间连体建筑,这样更方便中小企业的内部经营和管理。对进区的大型企业,则按企业要求,建造相应厂房,提供租赁服务。
  对标准厂房的建设,我们遵循以销定产的原则,定了项目,就加快建设,保证三至五个月就建成交付,待厂房建好,企业的各项手续及生产的前期准备工作也都做得差不多了。
  在认真做好标准厂房开发建设的同时,还十分注意利用村里的劳动力优势,做好配套服务工作,使外来的企业呆得住,做得好,与我们融为一个利益共同体。对所有进区的企业,由村里提供立项、规划、设计、施工、对外协调等一站式服务,企业只要做好内部的事情就可以了。
  对所有进区企业,都实行统一的物业管理,为此,专门成立了共和物业管理公司,对标准化厂区提供保安、保洁等物业管理服务。
  前年起,我们在环科园居民聚居区启动建设一个占地54亩的工业配套服务区,总投入达6000多万元,总建筑面积5万平方米,目前,一期4幢6层标准化生活服务楼,建筑面积1.9万平方米,已装修完成,供工业区企业外来员工租住。对这个服务区,我们提供完善的物业管理和配套服务,一定程度上,缓解了企业的后顾之忧,同时也创造了就业岗位,增加了企业和村民的收益。
  五、 灵活深度经营
  我们对工业地产开发的理解是:开发和经营并重,开发是为经营服务的,把功夫主要花在深度经营上,绝不搞单一的开发、出售。这样做,使我们从工业地产经营中得到了更大的收益。我们把工业地产经营上的做法归纳为4句话16个字:租赁招商,成熟转让,统一管理,滚动发展。
  租赁招商,就是将用自有资金适当贷款摘牌取得工业用地使用权,这些土地有些原为集体土地,通过政府征用转为国有后,依法出让,本公司取得若干年的合法使用权后,按规划要求,开发建设标准厂房、车间,对外出租,收取租金。我们现有标准化厂房10万平方米,由18家企业租用,其中新加坡微密科技是一个总投资6980万美元的外资企业,租赁本公司工业标准化厂房5.5万平方米,年租金收入五百多万元。
  成熟转让,就是某租赁企业在本村工业区经营到一定程度(时间一般为3-5年),已经具有了一定的实力,有较强的持续发展能力,而且有明确的置业意图,在这种情况下,我们会通过协商把该企业租用的厂房、连带土地资产转让于他。这样做,既收到了多年的租金,又将这部分土地、厂房、车间实物转换成了货币,实现了地产的大幅增值,为下步更大规模工业地产开发增加了财力。同时,又为村级经济稳定了工业项目。
  统一管理,就是对工业区所有租赁企业以及售后企业实施招工统一管理、物业统一管理,这样既解决了本村剩余劳动力的就近就业,也为企业提供了服务和方便。
  滚动发展,就是通过租赁收取租金,有条件出售收回投资,然后寻找项目、集聚资金再摘牌取得工业用地使用权,投入开发,具备条件后,再行招商。形成科学循环,使资产、资金不断积累和壮大。
  六、 保持良性平衡
  从地域上看,谢桥村原有的土地均已被征收为国有,村民都已变成市民,以一大批租赁企业和售后企业组成的村级经济支撑着全村居民的小康生活。而工业地产的开发、建设和经营是构成这一城市近郊经济发展模式的中枢。在这种特定的硬环境下,我们所从事的工业地产开发,遵循的原则是始终保持良性的资产平衡。这种平衡,包含两层意思,一是企业拥有的资产要保持一个合适的存量。多年实践下来,保有10万平方米左右的标准化厂房,对于我们这种开发企业及村级经济是必要的,当然,要保持这样的存量,就必须不断地增加土地储备,这也是我们一直都在努力做的一项重要工作;二是年资产性收入要在保持一个合适量的基础上,每年还有一定的增量。这样做的目的其实很明确,就是要保证全村村民的基本收入逐年有所提高。要做到这一平衡,就必须使每年的租金总收入有所增长,不能降低。而要达到上述的两项平衡,简单的卖光用光,肯定是没有出路的。
  现在的谢桥村,在“开发工业地产,壮大村级经济”这条路上已经走得越来越稳,以后发展的路,村领导班子都将深入研究科学发展观,坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,将村级经济再提升一个台阶,努力构建富裕和弦秀美新农村! 
 

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